Yazı ve Makaleler

COVID-19’un Kira Sözleşmelerine Etkisi

  • 16 Nisan 2020
  • Mehmet Akif Coşkun
  • Yorum yok

Covid 19 adı verilen salgın hastalık ülkemizde de hızla yayılım göstermesinin ardından hükümet bir dizi tedbirleri uygulamaya koyulmuştur. Bu uygulamalardan en çok dikkat çekici olanı ise çeşitli işyerlerinin ikinci bir düzenleme yapılana kadar kapatılmasıdır. Bu düzenlemesinin ardından kafalarda birçok soru işareti oluşmuş, iş yerlerinde bulunan kiracılar kiralarını nasıl ödeyeceklerini düşünmeye başlamış ve tahmin edileceği üzere bir mağduriyet oluşmuştur. Bunun üzerine TBMM söz konusu sorunun çözümü için çalışmaya koyulmuştur. Meclis çalışmalarının ardından  26.03.2020 tarihinde 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un  “Geçici Madde 2” hükmü kabul edilmiş ve cumhurbaşkanı kararıyla da yürürlüğe girmiştir. İlgili maddeye göre ;

 “01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” 

İlgili düzenleme ile birlikte iş yerlerini kiraya verenler 30.06.2020 tarihine kadar kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracılarını iş yerlerinden tahliye edemeyecekleri gibi kira sözleşmelerini de feshedemeyeceklerdir. Kira sözleşmeleri bilindiği üzere tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Yani her iki tarafında akit yapıldığı andan akdin bitiş tarihine kadar çeşitli borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiracı için en önemli yükümlülük kira bedelini ödemek iken, kiraya verenin en önemli yükümlülüğü ise kiraya verilen taşınmazı yada taşınırı kiraya verildiği gibi bulundurmaktır. 

Kiracı açısından kısa bir değerlendirme

            Söz konusu düzenleme ile birlikte kiracının kira ödeme borcu deyim yerindeyse 4 aylık bir süre ile askıya alınmaktadır. Ancak kiracının, kira ödeme dışındaki borçlarının devam ettiğini söylemekte herhangi bir behis yoktur. Yani apartman ve temizlik giderleri için alınan aidatının kira sözleşmesinin halen devam etmesi nedeniyle kiracı tarafından ödeneceği muhakkaktır. Örneğin Avm içerisinde bulunan mağazalar kapatılsa da söz konusu mağazalar içerisinde bulunan malların güvenliği Avm yönetimi tarafından kararlaştırılan güvenlik ekibi tarafından sağlanmakta, kiracıların mülkiyetindeki çeşitli eşyalar korunmaktadır. Dolayısıyla kira ödeme borcu 4 aylığına durdurulsada yan giderlere katlanma yükümlüğüğü devam etmektedir.

            Kiracı açısından incelemeye devam etmek gerekirse, kira ödeme borcu aynı miktar kira bedeli olarak devam edecek midir? Hukukçular arasında güncel mevzuat değerlendirildiğinde bu konuda çokça tartışma yaşanmaktadır. Tartışmaların uzlaşılan ortak noktası kiracıların bu süreç içerisinde para kazanamayacak olmalarından ötürü kira bedelinin aynı miktar üzerinden ödenmemesi gerektiğidir. Ancak bu konuda başvurulacak hukuki vasıtalar noktasında sürecin henüz işlemeye başlamamış olmasından ötürü tam bir birlik yoktur. Kanaatimizce Yargıtay içtihatları ve güncel hukuki mevzuat göz önüne alındığında kiracının başvuracağı hukuki yol TBK 138. Maddede işaret edilen aşırı ifa güçlüğüdür.

            TBK 138’e göre : “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.

            Covid 19 virüsünün ortaya çıkması, daha sonra ise işyerlerinin yayınlanan genelgeler ile söz konusu virüs nedeni ile kapatılması öngörülmeyen, daha doğrusu öngörülmesi mümkün olmayan bir haldir. İş yerinin kapatılması nedeniyle birçok kiracı mağdur olmuş, kiralarını ödeyemez hale gelmiştir. Hal böyle olunca söz konusu madde ile hareket edilerek hâkimden sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması istenebilecektir.

            Söz konusu genelgeler kapsamında yer almayıp da kendi inisiyatifi ile işyerlerini kapatan kiracılarda aynı şekilde kira sözleşmelerinin mevcut şartlara göre uyarlanmasını talep ederek sözleşmelere de söz konusu dönem için indirim talep edebileceklerdir.

            İş yeri yada Avm kapsamında yer almayan konut kiraları ise tahmin edileceği üzere kira bedelleri ödenmediği müddetçe fesih yada tahliye edilebilecektir. Ancak malum olduğu üzere icra takipleri 30.03.2020 tarihine kadar durdurulmuştur. Söz konusu tarihten sonra konut kiracıları için kira bedelleri ödenmediği takdirde takip yapılabilecek hatta tahliye işlemi gerçekleştirilebilecektir.

Kiraya veren açısından kısa bir değerlendirme 

            7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un  “Geçici Madde 2” hükmünü kiraya verenler açısından değerlendirmek gerekirse, yukarıda ifade edildiği üzere 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında kiracıların kira ödeme borçları askıya alınmış ancak sona ermemiştir. Yani ortada ödenmesi gereken bir kira borcu mevcuttur. Eğer kiraya veren ve kiracı kendi aralarında ya da kanuni vasıtalar ile ödenmesi gereken bedel üzerinde herhangi bir adımda bulunmamışlar ise mevcut kira sözleşmeleri mucibince kira bedeli kiracı tarafından ödenecektir. Kiracı ayrıca her ne kadar bu süreçte kira ödeme borcu askıya alınsa da temerrüde düşmektedir. Dolayısıyla kiraya veren süreç sonunda taşınmazın kira bedelini temerrüt faizi ile birlikte kiracıdan talep edebilecektir.

            İlgili kanun maddesinde kiracının yalnızca kira bedelini ödememesi halinde sözleşmenin feshi ya da taşınmazdan kiracının tahliyesine engel olunmaktadır. Yoksa kiracının diğer sorumlulukları devam etmektedir. Örneğin iç işleri bakanlığı tarafından yayınlanan ikinci bir genelge ile kapatılan iş yerleri tekrar açılırsa, kiracıların yine kira bedeli ödememeleri dolayısıyla 30.06.2020 tarihine kadar tahliye edilebilmeleri mümkün olamayacaktır. Ancak, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşularına saygı gösterme gibi borçları bu süreçte devam edebilecektir. Eğer kiracı bu borçlarına riayet etmez ise bu durumda kira sözleşmesi gerekli hukuksal prosedürler yerine getirildikten sonra feshedilebilecek hatta kiracı iş yerinden tahliye edilebilecektir.

Yorum Yap